Rechnung bei Vermietung und Ferienwohnung

Vermieter sind Unternehmer

Wer eine Wohnung, ein Haus oder Zimmer gegen Entgelt vermietet, erzielt nachhaltig Einnahmen und ist damit umsatzsteuerlich Unternehmer (§ 2 Abs. 1 UStG) – auch mit einer einzigen Wohnung und ohne Gewerbeschein. Die Vermietung wird dort ausgeführt, wo das Grundstück liegt (§ 3a Abs. 9 UStG): Für eine Ferienwohnung in Österreich gilt österreichische Umsatzsteuer, auch wenn der Gast aus dem Ausland kommt.

Viele private Vermieter sind Kleinunternehmer: Liegen alle Umsätze unter 55.000 € brutto im Jahr, verrechnen sie keine Umsatzsteuer und schreiben eine vereinfachte Rechnung mit dem Hinweis „Umsatzsteuerbefreit – Kleinunternehmer gem. § 6 Abs. 1 Z 27 UStG“. Zur Grenze zählen alle Umsätze, auch steuerfreie Mieten für Geschäftsräume. Die Befreiung gilt von selbst, wenn Sie Ihr Unternehmen von Österreich aus betreiben. Wohnen Sie in einem anderen EU-Staat, beantragen Sie sie dort im EU-Kleinunternehmerverfahren (EU-weit höchstens 100.000 € Umsatz); aus der Schweiz oder einem anderen Drittland ist sie nicht möglich (§ 6 Abs. 1 Z 27 UStG). Sie können auf die Befreiung verzichten, etwa um die Vorsteuer aus einer Renovierung abzuziehen; der Verzicht bindet Sie mindestens fünf Kalenderjahre (§ 6 Abs. 3 UStG). Rechnen Sie Ihre Grenze mit dem Kleinunternehmergrenze-Rechner nach.

Eine Ausnahme ist die kleine Vermietung, die steuerlich als Liebhaberei gilt (etwa eine Eigentumswohnung, die auf Dauer keinen Überschuss bringt): Sie ist zwingend steuerfrei, ohne Vorsteuerabzug, und ein Verzicht auf die Kleinunternehmerbefreiung hilft dann nicht (UStR Rz 995). Die Einkommensteuer auf die Mieteinnahmen ist eine eigene Frage.

Welcher Steuersatz gilt?

Wenn Sie nicht Kleinunternehmer sind, hängt der Steuersatz davon ab, was Sie vermieten. Stehen mehrere Steuersätze auf einer Rechnung, weisen Sie Entgelte und Steuer getrennt nach Steuersätzen aus (§ 11 Abs. 5 UStG).

Option bei Geschäftsräumen: Statt der Steuerbefreiung dürfen Sie 20 % verrechnen und die Vorsteuer abziehen – aber nur, wenn Ihr Mieter die Räume nahezu ausschließlich für Umsätze nutzt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen; das müssen Sie nachweisen (§ 6 Abs. 2 UStG). Für eine Arztpraxis, eine Bank, eine Versicherung oder einen Kleinunternehmer als Mieter geht das nicht. Besonders repräsentative Wohnungen, deren Anschaffungs- oder Herstellungskosten samt Großreparaturen innerhalb von fünf Jahren 2.000.000 € übersteigen, sind seit 2026 zwingend steuerfrei, ohne Option (§ 6 Abs. 1 Z 16 UStG).

Zu den Betriebskosten mit 10 % gehören auch Positionen, für die Ihnen selbst keine oder 20 % Umsatzsteuer verrechnet wurden, etwa Grundsteuer, Versicherung oder Verwaltung (WKO). Das Frühstück ist bei der Beherbergung nur dann Teil der 10 %, wenn sein Preis im Übernachtungspreis enthalten ist; verrechnen Sie es gesondert, gilt für jedes Lebensmittel sein eigener Steuersatz.

Wohnung: die Mietvorschreibung

Für eine laufende Miete müssen Sie nicht jeden Monat eine Rechnung schreiben. Die Finanzverwaltung erkennt eine Dauerrechnung an: eine Mietvorschreibung, die alle Pflichtangaben enthält und meist einmal im Jahr ausgestellt wird. Als Leistungszeitraum genügt der erste Monat mit dem Zusatz, dass die Vorschreibung bis zu einer neuen gilt. Wird die Miete bezahlt, kann ein Mieter, der Unternehmer ist, für jeden Monat die Vorsteuer abziehen (WKO).

Gegenüber privaten Mietern sind Sie zu keiner Rechnung verpflichtet; die Rechnungspflicht gilt für Leistungen an Unternehmer und juristische Personen (§ 11 Abs. 1 Z 1 UStG). Eine klare Vorschreibung mit getrennten Steuersätzen ist trotzdem üblich und hilft bei der Betriebskostenabrechnung.

Ferienwohnung und Gästezimmer

Für einen Aufenthalt schreiben Sie eine Rechnung mit dem Zeitraum (Anreise bis Abreise), der Zahl der Nächte und dem Preis. Übersteigt der Gesamtbetrag 400 € nicht, genügt eine Kleinbetragsrechnung ohne Name und Anschrift des Gastes.

Orts- oder Nächtigungstaxe: Diese Abgabe ist keine Umsatzsteuer. Höhe und Abrechnung legen Land und Gemeinde fest und sind je Bundesland verschieden – fragen Sie bei Ihrer Gemeinde oder Ihrem Tourismusverband nach, wie Sie sie einheben und ausweisen.

Privatzimmer und Gewerbe

Die Privatzimmervermietung durch die Mitglieder des eigenen Haushalts ist eine häusliche Nebenbeschäftigung und braucht keine Gewerbeberechtigung (§ 2 Abs. 1 Z 9 GewO). Laut WKO gilt das bis zu 10 Gästebetten, wenn die Gäste in dem Haus wohnen, in dem Sie selbst wohnen, und die Vermietung neben dem Haushalt untergeordnet bleibt. Mit mehr Betten oder einem hotelähnlichen Angebot brauchen Sie ein Gewerbe.

Ob eine Ferienwohnung bloß vermietet oder gewerblich beherbergt wird, entscheidet sich im Einzelfall, vor allem an den Dienstleistungen, die Sie dazu anbieten (Reinigung während des Aufenthalts, Frühstück, Wäsche). Für die Umsatzsteuer ändert das nichts am Steuersatz von 10 %; für das Gewerberecht fragen Sie Ihre Wirtschaftskammer. Die WKO beschreibt die Abgrenzung nach dem Gewerberecht öffnet in neuem Tab.

So geht es im Generator

• Mit Umsatzsteuer: Wählen Sie „Unternehmer mit USt“ und geben Sie jeder Position ihren Steuersatz, 10 % für Miete, Betriebskosten und Übernachtung, 20 % für Garage und Heizung. Die Summe weist die Steuer je Steuersatz getrennt aus.
• Als Kleinunternehmer: Wählen Sie „Kleinunternehmer“. Die Positionen stehen dann ohne Umsatzsteuer auf der Rechnung, mit dem Hinweis auf die Befreiung.
• Für die Mietvorschreibung schreiben Sie den Leistungszeitraum und den Hinweis zur Dauerrechnung in die Rechnung; speichern Sie sie als Vorlage für das nächste Jahr.

Quellen

• § 6 UStG 1994 – Steuerbefreiungen ris.bka.gv.at öffnet in neuem Tab
• § 10 UStG 1994 – Steuersätze ris.bka.gv.at öffnet in neuem Tab
• § 11 UStG 1994 – Ausstellung von Rechnungen ris.bka.gv.at öffnet in neuem Tab
• § 3a UStG 1994 – Sonstige Leistung, Ort ris.bka.gv.at öffnet in neuem Tab
• UStR 2000 Rz 994–999 – Kleinunternehmer (Findok) findok.bmf.gv.at öffnet in neuem Tab
• BMF – Vermietung und Verpachtung in der Umsatzsteuer bmf.gv.at öffnet in neuem Tab
• WKO – Vermietung und Verpachtung von Grundstücken wko.at öffnet in neuem Tab
• WKO – Erfordernisse einer Rechnung wko.at öffnet in neuem Tab
• WKO – Vermietung und touristische Beherbergung: Abgrenzung nach dem Gewerberecht wko.at öffnet in neuem Tab
• § 2 GewO 1994 – Ausnahmen von der Gewerbeordnung ris.bka.gv.at öffnet in neuem Tab

Rechnungen bei Vermietung im Pflichtangaben-Ratgeber